Wie ist der Ablauf einer Immobilienbewertung?

Warum ist eine Immobilienbewertung wichtig?

Die Bewertung einer Immobilie liefert eine objektive Einschätzung des Verkehrswertes – also des Wertes, der sich zum aktuellen Zeitpunkt auf dem freien Markt erzielen ließe. Dies ist in verschiedenen Szenarien entscheidend:

• Verkauf einer Immobilie: Verkäufer möchten wissen, welchen Preis sie realistisch erzielen können.
• Kauf einer Immobilie: Käufer benötigen eine unabhängige Wertermittlung, um sicherzugehen, dass sie nicht zu viel zahlen.
• Finanzierung oder Beleihung: Banken verlangen bei der Vergabe von Krediten eine Wertermittlung, um den Beleihungswert zu bestimmen.

Vorbereitung und Auftragserteilung

Bevor der Bewertungsprozess beginnt, ist es wichtig, einen qualifizierten Immobiliengutachter auszuwählen. Dies kann ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, ein Architekt oder ein spezialisierter Gutachter sein. Immobilienbewertungsinstitute bieten ebenfalls solche Dienstleistungen an.

Der erste Schritt besteht darin, den Gutachter zu beauftragen. Dabei sind einige Details zu klären, wie etwa:

Ziel der Bewertung: Soll der Marktwert für den Verkauf ermittelt werden oder geht es um eine Bankfinanzierung?
Art der Immobilie: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie, Grundstück etc.
Dokumentation: Eigentumsnachweise, Grundbuchauszüge, Baupläne, Energieausweise und ähnliche Unterlagen sollten zur Verfügung gestellt werden.

Besichtigung der Immobilie

Ein wichtiger Bestandteil der Immobilienbewertung ist die Besichtigung vor Ort. Hierbei verschafft sich der Gutachter einen genauen Überblick über den Zustand, die Lage und die Ausstattung der Immobilie. Zu den wesentlichen Faktoren, die während der Besichtigung geprüft werden, gehören:

• Baulicher Zustand: Gibt es bauliche Mängel, Renovierungsbedarf oder Modernisierungen?
• Ausstattung: Welche Materialien wurden verwendet (z.B. Bodenbeläge, Fenster, Heizungsanlage)?
• Größe und Schnitt: Wie ist der Grundriss gestaltet, und wie groß ist die Wohnfläche?
• Umgebung: Wie ist die Lage der Immobilie? Gibt es besondere Merkmale in der Umgebung (z.B. Lärmbelästigung, Infrastruktur, öffentliche Verkehrsmittel)?

Ermittlung der relevanten Bewertungsfaktoren

Nach der Besichtigung und der Durchsicht aller relevanten Unterlagen analysiert der Gutachter verschiedene Faktoren, die für die Wertermittlung von Bedeutung sind. Dazu gehören unter anderem:

Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren. Immobilien in gefragten Stadtvierteln oder in attraktiver Umgebung (z.B. in der Nähe von Grünflächen, Schulen oder Bahnhöfen) erzielen in der Regel höhere Preise.

Der Zustand des Gebäudes sowie das Baujahr beeinflussen den Wert erheblich. Alte Gebäude, die gut saniert wurden, können genauso wertvoll sein wie Neubauten.

Sowohl die Grundstücksfläche als auch die Wohnfläche sind entscheidende Größen bei der Bewertung. Auch Nutzungsmöglichkeiten, wie die Möglichkeit eines An- oder Ausbaus, werden berücksichtigt.

Eingetragene Grunddienstbarkeiten, Wegerechte oder Baulasten können den Wert negativ beeinflussen.

Auswahl des Bewertungsverfahrens

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es in Deutschland drei etablierte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art der Immobilie und dem Bewertungsziel ab.

a) Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei Wohnimmobilien, wie Ein- oder Mehrfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, angewendet. Dabei werden vergleichbare Immobilien herangezogen, die kürzlich verkauft wurden, um den Wert der zu bewertenden Immobilie abzuschätzen. Faktoren wie Lage, Größe und Ausstattung werden berücksichtigt.

Beispiel: Wenn in der Nähe kürzlich ein vergleichbares Haus zu einem bestimmten Preis verkauft wurde, lässt sich der Wert der Immobilie daran orientieren. Es handelt sich hierbei um ein sehr marktorientiertes Verfahren.

b) Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei Spezialimmobilien (z.B. öffentlichen Gebäuden oder großen Gewerbeimmobilien) zum Einsatz, bei denen es keine Vergleichsobjekte gibt. Hier wird der Wert auf Basis der Herstellungskosten ermittelt, abzüglich Wertminderungen durch Alter und Abnutzung.

Zuerst wird der Wiederbeschaffungswert des Gebäudes errechnet, also die Kosten, die anfallen würden, um das Gebäude im aktuellen Zustand zu errichten. Dann werden die Bodenwert und der Abnutzungsgrad berücksichtigt.

c) Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist besonders bei Mietimmobilien oder Gewerbeobjekten relevant. Hierbei steht der zukünftige Ertrag im Mittelpunkt, den die Immobilie abwirft. Es wird berechnet, wie hoch die Einnahmen aus der Vermietung sind und wie sich diese in der Zukunft entwickeln könnten. Der Wert der Immobilie ergibt sich dabei aus den jährlichen Erträgen und der Lebensdauer der Immobilie.

Kosten der Immobilienbewertung